Montag, 21. Oktober 2024
Regulatorisches Ungemach im Hypothekenmarkt
Der Basler Ausschuss für Bankenaufsicht hat mit den zwischen Ende 2017 und Anfang 2019 veröffentlichten Basel-III-Standards seine Reformagenda nach der Finanzkrise von 2008 abgeschlossen.
Mit der per 1. Januar 2025 in Kraft tretenden Basel III finish werden die Risikomodelle verfeinert und Eigenmittelanforderungen den Objektrisiken entsprechend exponentieller. Es ist davon auszugehen, dass insbesondere höhere Belehnungen und unzureichende Tragbarkeitsberechnungen zu stärkeren Zuschlägen der Risikokosten und damit verbunden, den Kundenmargen bedeuten.
Eine weitere Verschärfung betrifft auch das Niederstwertprinzip. Wurde bis dato der tiefere Wert von Kaufpreis und Bewertung für zwei Jahre festgeschrieben, wird dieser neu für 7 Jahre festgehalten. Wie dies in der Praxis umgesetzt wird, steht noch nicht fest. Allerdings wären dadurch Neubewertungen aufgrund veränderter Mieterträge oder anderweitigen Einflüssen auf die Marktwerte nicht mehr möglich.
Fazit: Hypothekarnehmer sollten sich von regulatorischen Anpassungen und deren Komplexität nicht abschrecken lassen. Unterschiedliche Kreditangebote und damit verbundene Marktopportunitäten hat es schon immer gegeben und wird es auch weiterhin geben.
Margendruck aufgrund Verknappung
Durch die Übernahme des Kredit- und Hypothekarportfolios der Credit Suisse durch die UBS ist die konsolidierte Bilanzposition stark angewachsen und bringt damit umfangreiche Eigenmittelunterlegungsbedürfnisse entlang der ERV mit sich. Wir stellen im Markt fest, dass ein Abbau des Hypothekar- und Kreditportfolios durch die neue UBS Gruppe bewusst in Kauf genommen wird und Hypothekarnehmer insbesondere auf SARON basierten Finanzierungen mit höheren Margen konfrontiert werden (bei unverändertem Grundgeschäft).
Die dadurch ausgelöste Verschiebung von Hypothekarforderungen muss durch die anderen Hypothekargeber aufgefangen werden. Diese wiederum sind dabei abhängig von ihren individuellen bilanztechnischen Möglichkeiten. Gleichgewicht und Fristenkongruenz müssen für zusätzliche Finanzierungen eingehalten, Kundengelder als Gegenposition bewirtschaftet und ausgebaut werden. Damit eine Bank die Opportunitäten im schweizerischen Hypothekargeschäft wahrnehmen kann, bedarf es einem kompetitiven Passivgeschäft.
Es ist gut möglich, dass auf der Suche nach einem Finanzierungspartner im heutigen Marktumfeld ein potenzieller Geldgeber angesprochen wird, welcher seine Möglichkeiten bis auf weiteres ausgeschöpft hat und keine weiteren Hypotheken vergeben will.
Fazit: Wir stellen erstmalig in dieser Ausprägung eine Knappheit an Finanzierungen fest. Es ist deutlich schwieriger geworden, seine Finanzierungen adäquat zu platzieren. Marktübersicht und Zugang zu den Hypothekargebern sind gefragt.
Schon bald wieder Negativzinsen?
Das Präsidium der Schweizerischen Nationalbank hat keine einfache Aufgabe. Obwohl die Inflationsdaten rückläufig und die Wirtschaftsaussichten stabil sind, droht Ungemach von Seiten der Europäischen und Amerikanischen Zentralbanken.
Zur Erinnerung, der Wechselkurs EUR/CHF liegt bei CHF 0.94 je Euro, beim USD bei CHF 0.86 (Stand: 17.10.2024)
Als der EUR zum CHF erstmals 2010 Parität erreichte, war der Aufschrei unserer Exportwirtschaft verständlicherweise gross. Die Exporte verteuerten sich quasi über Nacht, Innovationen und Effizienzsteigerungen waren die Folge, unsere Wirtschaft konnte sich auch bei ungünstigen Wechselkursen behaupten, genauso wie die Tourismusbranche. Der Standort Schweiz zeigte sich einmal mehr von seiner robusten und flexiblen Seite.
Heute sind die Wechselkurse deutlich unter Parität und zusätzlich sind die Geldmarktsätze der Europäer bei aktuell 3.25% und der Amerikaner 4.75% bis 5.00%. Da insbesondere der deutsche Wirtschaftsmotor stottert und nicht recht in Fahrt kommen will, sind Senkungen der Leitzinssätze sehr wahrscheinlich. Bei jeder Reduktion der Geldmarktsätze sinkt die Attraktivität des jeweiligen Marktes gegenüber des CHF. Dieser ist also unter Aufwertungsdruck und solange weitere Zinssenkungen in den Hauptmärkten EUR und USD möglich sind, lässt dieser auch nicht nach. Das instabile, geopolitische Umfeld mit Nahost, Taiwan, Ukraine und weiterer Krisenherde bringt auch nicht den gewünschten Lichtstreifen am Horizont.
Fazit: Wir rechnen mit weiter rückläufigen Renditen und schliessen nicht aus, 2026 negative Zinsen in Kauf nehmen zu müssen. Deshalb empfehlen wir Hypothekarnehmern, ihr Hypothekenportfolio auf Zinsänderungsrisiken zu überprüfen und fällig werdende Hypotheken frühzeitig anzugehen.
Komplexität bedarf Expertise
Grundsätzlich gilt: Die Finanzierungsstrategie ist eine Kombination aus persönlichen Bedürfnissen und Fähigkeiten, sowie der eigenen Erwartung an die Marktentwicklung. Eine Diversifikation macht meistens Sinn, allerdings muss diese nicht nur auf einer Liegenschaft abgebildet sein. Wir kennen bessere Möglichkeiten, die Flexibilität trotz Diversifikation aufrecht zu erhalten.
Wie einleitend dargestellt sind die Kreditgeber im heutigen Marktumfeld vermehrter mit eigener Agenda unterwegs als auch schon. Zudem suchen diese noch die Orientierung unter den anstehenden Veränderungen von Basel III finish und ERV. Dies bedeutet, dass es schwieriger geworden ist, das beste Finanzierungsangebot zu finden.
Wir von der Oxifina agieren täglich am Finanzierungsmarkt und kennen uns im Hypothekargeschäft bestens aus. Wir holen das Optimum aus Ihrer Hypothek heraus - auch unter Anwendung von Basel III finish. Mit Hilfe unseres innovativen und modernen Analysetools decken wir Optimierungspotenzial auf und setzen dieses mit unserem Angebot “Kreditausschreibung” frei.
Fazit: Hypothek? Oxifina!